中國人壽 xx 大廈

係CBD興建辦公大樓係非常適合保險公司既business model:

1. 由投地到建成,需要龐大資金,而有強大free cash flow(float)既保險公司就可以一擲千金,融資費用大減

2. 除非特大天災人禍,或大退保潮,保險公司係唔需要好似地產公司o甘要keep住cashflow而起一棟賣一棟,加上大概10%租金回報,10年歸本後,大廈就變成cash cow

3.保險公司擁有CBD辦公大樓,對一般大眾有財力雄厚,穩如泰山之印象(就好似銀行總行一定要給人莊嚴感覺同理),保單持有人和將來客戶就更有信心


找日要到北京同上海CBD行行,去參觀自己公司既物業



在保險資金直投房地產暫未放開的前提下，保險公司已紛紛以購買自用辦公樓的方式曲線進入房地產領域。

　　記者了解到，越來越多挂著保險公司名稱及logo的高檔寫字樓在北京CBD商圈和金融街拔地而起，這些以自用名義購買的辦公樓一方面被記入保險公司財務報表的“固定資產”一欄，另一方面也因高企的租金價格給保險公司帶來了穩定的收入來源。同時，

　　北京奧運引發的房地產價格飆升也使保險公司的這些自用房產在一兩年內大幅升值。

　　大規模購入自用物業

　　高力國際物業服務公司日前發布的2008年度第一季度市場報告指出，季內，北京的寫字樓整售交易在金融街區域內相當活躍，投資機構主要來自于保險業和銀行業，其中包括中國太平洋保險集團以22億元人民幣收購了總建築面積約7.08萬平米的金融街豐盛大廈。

　　在以自用名義購入投資性物業的國內保險機構中，太保只能算是後來者。

　　走在金融街上，可以看到兩座挂著中國人壽標志牌的寫字樓與中國銀監會和中國保監會毗鄰而居，它們分屬于中國人壽保險集團和股份公司。而此前，中國人壽已在地處北京二環路的朝陽門外擁有了一座辦公樓。

　　此外，泰康人壽也在金融街和CBD商圈一舉買下兩座寫字樓，合計超過10萬平方米，並分別冠以“泰康國際大廈”和“泰康金融大廈”之名。

　 　與此同時，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽、中國平安等保險公司也分別在北京CBD、金融街和中關村商圈購買了幾千至幾萬平米不等的寫 字樓，而這些樓宇的購入基本是從2006年下半年開始集中進行。來自搜房網的統計數據顯示，2006年保險公司購買的物業總計已超過20萬平方米。

　　中國平安(601318.SH)2007年年報顯示， 2007年其通過平安信托轉投的投資性房地產達到40.51億元，較2006年的16.6億元增加了144%，原因是購並深圳中信廣場帶來的投資物業的增加。

　 　值得一提的是，在2006年出台的《國務院關于保險業改革發展的若幹意見》(簡稱“國十條”)中，國務院雖已原則性同意保險資金直接投資房地產 行業，但監管部門至今尚未出台明確法規。2007年6月，中國保監會對《保險資金管理暫行辦法(草案)》公開征求意見，其中並未提及保險資金投資房地產的 問題。

　　按照保監會2006年3月頒布的《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，保險機構僅限于間接投資，通過購買專業機構設立的投資計劃，其投資管理交由專業機構運作。壽險和財險公司的投資限額分別為上季度末總資產的5%和2%。

　　“基礎設施投資還僅限于公路、鐵路等市政項目，商業房地產領域仍屬禁區。”保監會資金運用部一人士表示。

　　一保險公司高層管理人員稱，保險公司購買寫字樓都是以自用的名義，納入固定資產項下，只要償付能力充足就可以購買辦公樓作為固定資產，只需獲得公司董事會通過，而無需在購買前上報監管部門。

　　顯而易見，很多保險公司大舉購入辦公樓，遠遠超出了自身的辦公所需，其中的絕大部分都進入了寫字樓租賃市場。2006年人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業時，即表示“其中部分面積將進入租賃市場”。

　　記者了解到，保險公司對購買寫字樓的熱衷仍在繼續。一壽險公司高管人員表示，該公司的省級分公司也在著手改變原來租用寫字樓的方式，尋找合適的機會買入自用辦公樓。

　　中國太保(601601.SH)2007年年報顯示，太保2007年在山東、上海等八個省市興建辦公樓，導致其在建工程預算較2006年增加了4.61億元。

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